16.07.2021  Artykuł został opublikowany w wydaniu tygodnika Wprost.

Zakup mieszkania (czy domu) z udziałem kredytu bankowego nie może być działaniem pod wpływem emocji. Rozsądek musi wziąć górę nad chęcią posiadania – za wszelką cenę – własnego M. Poniżej pięć „złotych rad”, jak do tematu podejść w taki sposób, aby minimalizować ryzyko finansowej lub życiowej wpadki.

Nieoczekiwanym efektem ubocznym pandemicznej rzeczywistości okazał się boom na rynku mieszkaniowym. Nieruchomości sprzedają się lepiej niż świeże bułeczki, część z tych transakcji przeprowadzanych jest z udziałem kredytu hipotecznego. Jako osoba związana z krajowym rynkiem kredytów hipotecznym niemal od początku (tj. od 1998 roku), postanowiłem się podzielić swoją wiedzą w tym temacie z czytelnikami „Wprost”. A ponieważ specjalizuję się także w temacie obrotu nieruchomościami, więc i te kwestie będą omawiane w kolejnych publikacjach. Dziś pierwsza część porad.

Rada 1. Przeanalizuj na spokojnie, czy posiadasz stabilizację finansową

Zbyt często młodzi ludzie, którzy dostali swoją pierwszą dobrze płatną pracę (np. w międzynarodowej korporacji) zaczynają samodzielne życie od zakupu mieszkania. Argumentem jest tu alternatywa najmu: przecież wolę płacić za swoje lokum i spłacać kredyt, niż wynajmującemu podobną kwotę. Życie pokazuje nam, że lubi płatać figle. Pracę można stracić z dnia na dzień, szczególnie jeśli dotyczy to osób na początku drogi zawodowej. Brak możliwości spłaty rat powoduje konieczność zbycia mieszkania, co niemal zawsze związane jest z wymierną stratą, choćby kosztów umeblowania czy przeprowadzonego remontu. Dlatego też bardzo odradzam tego typu nieprzemyślane zakupy: posiadanie zdolności kredytowej nie jest równoznaczne ze stabilizacją sytuacji finansowej.

Rada 2. Czy ma was połączyć tylko kredyt hipoteczny?

Najwięcej problemów z kredytem hipotecznym – niestety na własne życzenie – rodzi sytuacja, kiedy w kredycie brał udział związek partnerski z krótkim stażem. Czasem decyzja o zakupie mieszkania i wspólnym kredycie, podejmowana jest przez osoby, które znają się ledwie kilka miesięcy. Rozpad takiego związku, co zwykle jest związane z negatywnym stosunkiem do byłego już partnera, rodzi ogromne emocje przy próbie rozwiązania problemu w związku z zaciągniętym kredytem.

Szczególnie trudna jest to sytuacja, kiedy jedna ze stron nie chce mieszkania sprzedać. Kto ma wtedy spłacać raty „hipoteki”? Kto ma ponosić koszty z tytułu eksploatacji mieszkania? Znam takich historii na pęczki, dlatego też przestrzegam wszystkie świeże związki przed podobną decyzją. Może to przekona niedowiarków: średni czas życia związku to pewnie - obecnie - nie więcej niż 6 miesięcy. Średni czas umowy kredytu hipotecznego: 25 lat…

Rada 3. Nie szukaj porady kredytowej u „dzieci” lub w przypadkowych miejscach.

Dość często, będąc w banku, słyszę rozmowy potencjalnego klienta na kredyt hipoteczny z pracownikiem tegoż banku. Zdarza się, że takim „doradcą” klienta okazuje się osoba ledwie po 20 roku życia, która nie może mieć żadnego doświadczenia w tak poważnej dziedzinie, jaką jest bankowość hipoteczna. Tzw. „porada” ogranicza się głównie do wyliczenia zdolności kredytowej, co następuje na podstawie informacji (a nie dokumentów!) uzyskanych od klienta. Jak się możemy domyślać, taka „pomoc” nie jest nic warta. Nie możemy więc poważnie traktować uzyskanej odpowiedzi, czy dostanę kredyt i w jakiej wysokości jest tenże możliwy do uzyskania. Podobnej wartości „poradę” uzyskamy także u tzw. przypadkowych pośredników, których wiedzy i doświadczenia w żaden sposób nie możemy zweryfikować.

Rada 4. Pamiętaj: zdolność kredytowa to nie wszystko!

Właściwe sprawdzenie zdolności kredytowej nie gwarantuje zgody banku na udzielenie kredytu. Mogą cię spotkać jeszcze inne niespodzianki, w konsekwencji czego kredytu nie uzyskasz. Jedną z nich jest stan prawny nieruchomości, którą planujesz nabyć. Dlatego też, zanim podpiszesz umowę przedwstępną (czy też rezerwacyjną), koniecznie sprawdź księgę wieczystą! Może też się zdarzyć, że wartość rynkowa mieszkania, które sobie upatrzyłeś jest niższa niż planowana przez Ciebie cena zakupu.

To nie wszystko: każdy wniosek hipoteczny musi przejść pozytywnie przez tzw. scoring. Jest to narzędzie informatyczne, które ma zaszyte różne pułapki (tajne nawet dla pracowników banku), powodujące odrzucenie wniosku. Może to być np. młody wiek kredytobiorcy, inne zobowiązania czy też twoja praca w branży wysokiego ryzyka.

Jeśli system scoringowy nie zaakceptuje wniosku o kredyt – nie pomoże ci nawet zdolność kredytowa na kwotę pięciokrotnie wyższą od wymaganej. Temat scoringu zostanie omówiony szerzej w jednym z kolejnych odcinków Poradnika.

Rada 5. Składaj zawsze wniosek w więcej niż jednym banku

Mając na względzie radę z poprzedniego akapitu, nie ryzykuj utraty zadatku, składając wniosek tylko do jednego banku. Procedura decyzyjna zwykle trwa od jednego do dwóch miesięcy (mowa o potwierdzonej na sto procent możliwości zawarcia umowy o kredyt hipoteczny w danym banku), więc może się okazać, że decyzję negatywną dostaniesz na kilka dni przed planowaną umową ostateczną ze sprzedającym.

Albo po tym terminie… Aby się przed taką sytuacją zaasekurować, twój wniosek powinien być złożony do dwóch lub do trzech banków. Wtedy znacząco się zmniejsza ryzyko, że na koniec dnia zostaniesz bez kredytu i utracisz wpłacony zadatek.
Krzysztof OPPENHEIM: ekspert finansowy oraz od rynku nieruchomości, specjalizujący się m.in. w kredytach hipotecznych, związany z bankowością od 1993 r. Od lipca 2016 roku prowadzi także kancelarię antywindykacyjną, o specjalnościach: upadłość konsumencka, oddłużanie, pomoc zadłużonym przedsiębiorcom. Więcej informacji na: www.oppen-kredyt.pl oraz www.krzysztofoppenheim.pl

Artykuł został opublikowany w najnowszym wydaniu tygodnika Wprost.