Chcesz wziąć kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego? Oto 5 pułapek, które na ciebie czyhają

30.07.2021  Artykuł został opublikowany w wydaniu tygodnika Wprost.

Decyzja podjęta – kupujemy mieszkanie. Oczywiście na kredyt, bo kto miałby dziś tyle pieniędzy, żeby nabyć za gotówkę? No chyba, że jesteś z bogatego domu – w tej sytuacji możesz odpuścić dalszą lekturę tej części „Poradnika”.

Nie zazdroszczę ci z jednego powodu: Ze względu na szalejące od roku ceny mieszkań, mamy okres tzw. rynku sprzedającego. Kilka razy w miesiącu słyszę od moich klientów, że jak już się zdecydowali na zakup danego mieszkania, to albo inny klient był szybszy, albo właściciel podniósł cenę. I od nowa podejmujesz decyzję: Czy kupić drożej, czy szukać dalej innego mieszkania?

Na dodatek na kupujących czeka mnóstwo zasadzek, szczególnie jeśli nie są oni obeznani w tematach bankowo–nieruchomościowych. Dziś przedstawię 5 „klasycznych” pułapek, które często występują w transakcjach zakupu własnego „M” na kredyt.

Od czego zwykle zaczyna się podejście do takiej transakcji? Układamy sobie w głowie, jakiego mieszkania poszukujemy. Wiadomo, że nie chcemy kupić czegokolwiek. Mamy zamiar znaleźć i kupić mieszkanie wymarzone. Gdzie zatem pojawić się może problem? Przeczytasz o tym poniżej.

Znalazłem wymarzone mieszkanie!

Na razie nie widzisz jeszcze, dlaczego miałbyś (miałabyś) się tym martwić. Spieszę z wyjaśnieniem: twój mózg przestawi się szybko na tryb „działam już tylko pod wpływem emocji”. Więc wchodzisz w fazę „wishfull seeing”, widząc wyłącznie zalety mieszkania, bagatelizując wady – a takowe oczywiście mogą być.

Oczywiście przepłacasz. Bo właściciel widząc twój zachwyt, zaczyna się – na niby – wycofywać z transakcji, albo wychodzi z tekstem, że musi podnieść cenę, bo inny klient więcej daje.

Ale przecież przy „wymarzonym mieszkaniu – cena nie gra dla ciebie tak istotnej roli, bo na pewno drugi raz takie szczęście cię nie spotka. No i najgorsze: Możesz podpisać umowę, która nie zabezpiecza twoich interesów. Bowiem tak bardzo będziesz się bać, iż sprzedający wycofa się z transakcji, że podpiszesz wszystko co ci podłoży pod nos. Czasem z fatalnym dla ciebie skutkiem, np. stracisz zadatek, a mieszkanie kupi kto inny.

Przechodzimy do pułapki nr 2. Jest nią:

Księga wieczysta z „niespodzianką”

Wiem, że łatwo powiedzieć – kupuj bez emocji. Ale przecież wcale nie obiecywałem, że będzie łatwo. Znalazłeś fajne mieszkanie. Być może je kupisz. Podoba ci się. Cena akceptowalna. Jaki ma być twój kolejny krok? Poproś o numer księgi wieczystej. Potem sobie ją wydrukuj; to bardzo proste zadanie, nawet jak nigdy tego nie robiłeś. Ale jeśli kompletnie nie wiesz co i jak z tą księgą, poproś kogoś o poradę.

Czego zatem tam szukać? Przede wszystkim sprawdź, kto jest właścicielem lokalu (to dział drugi księgi wieczystej, w skrócie dalej – KW). Może się okazać, że w ogóle nie rozmawiasz z właścicielem! Albo jest ich kilku, a wtedy wszyscy muszą się zgodzić na sprzedaż. Znam historię, kiedy napalony kupiec podpisywał umowę przedwstępną – wpłacając znaczący zadatek – z najemcą, który potem się rozpłynął…

Mogą być także inne ciekawe wpisy w dziale III: np. egzekucja komornicza, albo wpisanie służebności osoby trzeciej. Być może te wpisy są już nieaktualne (tylko niewykreślone z KW), ale to musisz sprawdzić przed zawarciem umowy!

Ale też i w dziale IV KW możesz znaleźć coś ciekawego. Mały problem, jeśli jest to wpis kredytu bankowego, to zwykle nie powoduje utrudnienia w zakupie. Dużo gorzej, jeśli z hipoteką przymusową wpisał się tam ZUS lub Urząd Skarbowy, te wpisy powinny być wykreślone przed twoim podejściem do kredytu bankowego!

Jeszcze jedna, bardzo ważna uwaga – nie wszystkie mieszkania posiadają księgę wieczystą. To jeszcze nie przekreśla transakcji – w niektórych przypadkach. Ale są też mieszkania z księgą wieczystą, których nie można nabyć z udziałem kredytu! Pewnie powiesz, że nie ułatwiam ci życia. No dobrze: w jednym z kolejnych odcinków „Poradnika” napiszę nieco więcej na temat księgi wieczystej. Dziś musi tyle ci wystarczyć.

Tak czy owak, jeśli jednak najpierw podpisałeś umowę, a potem zajrzałeś do KW, zrobiłeś wielki błąd! Możesz wpaść wtedy w pułapkę nr 3.

Źle zawarta umowa przedwstępna

Jak już dojdziesz do wstępnego porozumienia ze sprzedającym, konieczne będzie zawarcie umowy przedwstępnej zakupu mieszkania. To jeden z najważniejszych momentów transakcji. Niemal zawsze taka umowa wymaga wpłaty przez ciebie zadatku, zwyczajowo to 10 proc. ceny, ale strony mogą umówić się na kwotę niższą. Z tym, że jak będzie to wpłata symboliczna (np. 1000 zł), taka umowa nie chroni twoich interesów.

Sprzedający może szukać innego nabywcy, który np. zapłaci za jego lokal o 10 tys. zł więcej. Wtedy odda ci twoje 1000 zł plus 1000 zł kary umownej (ta jest równa wpłaconemu zadatkowi), więc i tak będzie do przodu 9 tys. zł, a ty zostaniesz bez mieszkania.

Z kolei ty zadatek możesz stracisz, jeśli nie wywiążesz się z terminu zawarcia umowy ostatecznej. Może tak się stać, jeśli przedłużą się procedury kredytowe w banku, gdzie będziesz się ubiegał o finansowanie. Czasem jednak tak się stanie z winy… sprzedającego. Bowiem do procedury kredytowej musisz mieć pełną dokumentację dotyczącą przedmiotu zakupu, a te „papiery” są wyłącznie w posiadaniu właściciela mieszkania!

Więc jeśli nie ma o tym ani słowa w umowie przedwstępnej (w jakim terminie sprzedający ma ci dostarczyć wszystkie dokumenty wymagane przez bank) i nie ma też zapisów, chroniących cię przed opieszałością sprzedającego w wypełnieniu tego obowiązku, on jest chroniony, a ty nie!

Największe zagrożenie utraty zadatku wiąże się bowiem z niedotrzymaniem przez ciebie terminu zawarcia aktu notarialnego końcowego (tzw. umowa ostateczna, lub umowa sprzedaży). Więc jeśli termin w umowie przedwstępnej jest zbyt krótki, lub kiedy opóźnienie wynika nie z twojej winy, a ty nie jesteś przed taką sytuacją odpowiednio zabezpieczony (zapisami w umowie przedwstępnej), jest duże prawdopodobieństwo, że stracisz zadatek. A zwykle są to oszczędności wielu lat pracy…

Dodam jeszcze tylko, że zdecydowanie bardziej zabezpiecza cię umowa przedwstępna w formie notarialnej. I co jest ważne: W takiej sytuacji zawsze kupujący wybiera notariusza. Pamiętaj o tym!

Okazja szuka ofiary

Pamiętaj też, że jeśli nie masz żadnego doświadczenia w transakcjach nieruchomościowych, możesz stać się łupem dla pospolitych oszustów. Mowa o stronie sprzedającej. Kilka razy w mojej pracy zawodowej (na rynku nieruchomości działam ponad 20 lat) spotkałem się z przekrętem „na super-okazję”. Jak to się odbywa?

Szukasz mieszkania w danej okolicy o określonym metrażu i wiesz o tym, że ceny takich lokali wahają się w okolicach 400 tys. zł. I nagle trafiasz na ofertę – właśnie takiego mieszkania – z ceną wywoławczą 350 tys. zł. Pewnie się już domyślasz, co dalej? Sprzedającemu się spieszy, bo np. wyjeżdża za granicę, więc nie może się zgodzić na zbyt długi termin zawarcia umowy ostatecznej.

Ale – z drugiej strony – okazuje się człowiekiem „do rany przyłóż”, więc nawet, jak się trochę opóźnisz – to jakoś sobie poradzi, zostawi komuś pełnomocnictwo. Nie musisz się też martwić o kredyt, bo ci w tym pomoże, być może nawet zaprowadzi cię do banku i tam „doradca” (a tak naprawdę – partner biznesowy sprzedającego) zapewni cię, że kredyt z jego pomocą załatwisz w 2-3 tygodnie.

Twoje szczęście nie ma granic... Trafiłeś nie tylko wielką okazję, to jeszcze spotkałeś tak fantastycznych ludzi! Jak się domyślasz: ten się cieszy, kto się cieszy ostatni. Podpisujesz umowę przedwstępną z krótkim terminem zawarcia ostatecznej (niemożliwym do realizacji, ze względu na procedury kredytowe), nie wyrabiasz się z terminem i cały zadatek tracisz. A mieszkanie wraca do sprzedaży…

Tak, czy owak musisz przejść przez bank. A tam nie zawsze (dokładniej: bardzo rzadko), spotkasz doradcę z prawdziwego zdarzenia. Dużo częściej będzie to wyglądało prawie jak na filmie pt. „Jaś Fasola sprzedaje kredyt hipoteczny”.

Chyba wystarczy ci już tytuł tego akapitu, abyś wiedział jak będzie wyglądać twoja współpraca z takim „doradcą”. Temat ten zresztą poruszałem już w poprzednich częściach „Poradnika”, zajrzyj więc tam w wolnej chwili. Cechy charakterystyczne: durny uśmiech jakby przyklejony do twarzy, oczy szeroko otwarte na każde twoje pytanie i widoczna w nich głębia pełnej niewiedzy, przypadkowe odpowiedzi, ciągłe zaglądanie do notatek, lub pytanie kolegów (koleżanek) z pracy.

Takich „ekspertów” widuję dość często w bankach. Czasem też, słysząc jakie banialuki opowiadają klientom (rozmowy te dobrze słychać, szczególnie kiedy odbywają się w tzw. bankach-kioskach) mam ochotę wstać, podejść do tych ludzi i poradzić, żeby uciekali w tę pędy od tego człowieka. Nie mogę jednak tego zrobić. Uważam, że w tak ważnej sprawie, jaką jest kredyt hipoteczny, nie powinno się szukać pomocy u Jasia Fasoli. Bo nawet jak nie znamy się na „hipotece”, to – zwróć uwagę – mimika twarzy „doradcy” jest niemal identyczna, jak u Atkinsona… Jedno jest niemal pewne: jeśli złożysz dokumenty u tej „klasy” „fachowca” – wszystko będzie inaczej, niż ustalałeś na początku. Finalnie może nie dojść do transakcji z twojej winy, co grozi utratą zadatku.

Czy jesteś zatem w stanie podejść do zakupu mieszkania na kredyt bez emocji? Tak w pełni profesjonalnie? To chyba najważniejsze pytanie, w zakresie bezpiecznie przeprowadzonej transakcji. Jeśli bowiem uznasz, że to raczej niemożliwe – postaraj się o doradcę z prawdziwego zdarzenia, który poprowadzi cię za rękę przez procedury bankowe i prawne. Bo tych ominąć się nie da.