17.11.2021 Artykuł został opublikowany w wydaniu tygodnika Wprost.
Kiedy przymierzamy się do zakupu mieszkania (lub domu) na kredyt, najbardziej koncentrujemy się na wyborze nieruchomości. Na pewno też nie bagatelizujemy finansowania. Zwykle sprawdzamy zdolność kredytową na jakiś czas przed planowanym zakupem. Dość często obserwuję, że jako temat mało istotny traktujemy kwestię treści umowy przedwstępnej. Ogromny błąd!
Dziś co nieco na temat właśnie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości z udziałem kredytu. Koniecznie sprawdź, czy uwzględniłeś poniższe elementy w treści swojej umowy, jeśli nosisz się z planem kupna własnego M.
Termin zawarcia umowy ostatecznej
W przypadku zakupu nieruchomości ze środków własnych, tj. bez konieczności udziału kredytu, sprawa jest prosta. Jak już zostanie ustalona cena między stronami, trzeba zebrać dokumenty i uzgodnić termin zawarcia aktu z wybranym notariuszem.
Nie jest już tak prosto, jeśli kupujący musi posiłkować się środkami z banku. Wedle obecnych procedur, mając na względzie wyjątkowo ślamazarne tempo pracy banków w tym zakresie, dwa miesiące może nie wystarczyć na pozyskanie kredytu. Lepiej przyjąć 3 miesiące. Bez podpisanej umowy kredytowej, sprzedający (jeśli ma choć trochę rozumu) nie stanie do aktu sprzedaży.
Jeśli więc zgodzisz się – jako strona kupująca – na zbyt krótki czas na realizację transakcji, tj. zawarcie umowy ostatecznej, ryzykujesz utratą zadatku.
Kiedy sprzedający dostarczy nam wymagane dokumenty?
Nie zawsze kupujący pamięta o tym, aby w umowie przedwstępnej zobowiązać sprzedającego do dostarczenia – w określonym terminie – kompletu dokumentów, które będzie potrzebował bank.
Co się może zdarzyć, jeśli nie ma o tym w umowie ani słowa? Wyobraźmy sobie, że sprzedający przekazuje nam niezbędną dokumentację, dotyczącą nieruchomości na 2-3 tygodnie przed planowanym aktem sprzedaży. Nie mamy wtedy żadnych szans na wyrobienie się w terminie, bank nie rozpocznie procedury, jeśli nie ma kompletu dokumentacji do kredytu. Czyli wracamy do punktu pierwszego: kupujący nie może stanąć do aktu zakupu, bo nie ma umowy kredytowej. Zadatek przepada. Co z tego, że wina jest po stronie sprzedającego, jeśli nie wynika to wprost z treści umowy przedwstępnej?
Zaliczka czy zadatek?
Klasyczne pytanie, które pojawia się zawsze. Przypomnijmy, że wpłatę pierwszej raty na zakup nieruchomości nazwiemy „zaliczką” – jest ona zwrotna, gdy transakcja nie dochodzi do skutku. Bez żadnych kar umownych. Jeśli natomiast jest to zadatek, ulega tenże utracie przez kupującego, jeśli nie stanie do aktu w wyznaczonym terminie – tj. zgodnym z umową przedwstępną. Ale również kupujący jest chroniony: gdyby od zawarcia umowy odstąpił sprzedający, ten jest zobowiązany do zwrotu niedoszłemu nabywcy podwójnej kwoty zadatku.
Jeśli więc na poważnie podchodzimy do zakupu nieruchomości, umowa bez zadatku nie ma żadnego sensu. Dajemy bowiem sprzedającemu pełen komfort w poszukiwaniu klienta, który zapłaci więcej. Co w obecnym okresie, kiedy ceny mieszkań i domów szaleją – jest mocno prawdopodobne.
Podobnie ma się sprawa, jeśli zadatek jest symboliczny, np. 2 tys. zł. Gdyby sprzedający znalazł klienta, który zapłaci nawet o 5 tys. zł więcej, niż mamy to ustalone w umowie przedwstępnej, opłaca się temuż odstąpić od umowy sprzedaży. Co prawda zapłaci nam karę umowną w kwocie 2 tys. zł, ale i tak będzie do przodu 3 tys. zł.
Odpowiedź na pytanie w tytule tego akapitu jest więc oczywista: zawsze niech będzie to zadatek, ale kwota tegoż musi być rozsądna. Nie za mała, nie za duża – przyjmuje się co prawda zwyczajowo, że zadatek to 10 proc. ceny, ale to już podlega ustaleniom między stronami.
A co wtedy, jeśli nie dostanę kredytu?
Zdarza się dość często, że nie mamy pewności na 100 proc., że pozyskamy kredyt na zakup wybranej nieruchomości. Jak się przed taką sytuacją zabezpieczyć? Teoretycznie, możemy tak wpisać w umowie przedwstępnej: jeśli kupujący nie uzyska kredytu, powyższe nie jest traktowane jako niedojście transakcji do skutku z winy kupującego. Czyli zadatek zostaje zwrócony.
Wszystko dobrze, ale ja będąc po drugiej stronie – jako sprzedający – nigdy na tak lakoniczny zapis bym się nie zgodził. Bo przecież można tak się ubiegać o kredyt, aby go nie dostać – wystarczy nie dostarczyć do banku wymaganych dokumentów.
Są inne rozwiązania, tj. zapisy w umowie przedwstępnej, które można zastosować, aby obie strony czuły się zabezpieczone. Tu jednak nie podam gotowych wzorów, gdyż stanowią one nasze know-how. I także wymagają zgody obu stron, aby je w umowie przedwstępnej umieścić, co nie zawsze jest takie proste.
Sposób zapłaty
Jeśli transakcja ma zostać zawarta z udziałem kredytu bankowego, koniecznie takie zapisy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej. Jednak nie każdy sprzedający ma orientację w procedurach bankowych. I może np. żądać, aby całość ceny została zapłacona najpóźniej w dniu zawarcia umowy ostatecznej. A to jest absolutnie niemożliwe: bank musi dostać ten właśnie akt, przeanalizować, czy wszystko się zgadza i dopiero wtedy uruchomia środki z kredytu. Czasem potrzebuje na to nawet dwa tygodnie…
Co może się zatem wydarzyć?
Jeśli w umowie przedwstępnej nie ma informacji o posiłkowaniu się kredytem (przez nabywcę), a jednocześnie znajdzie się zapis, że całość środków ma być zapłacona w akcie sprzedaży lub wcześniej – kupujący w żaden sposób nie spełni tego warunku.
I znowu może się liczyć z utratą zadatku.
To tylko kilka przykładów w temacie, jak ważna jest treść umowy przedwstępnej, do której zwykle nie przywiązujemy wielkiej wagi. Oczywiście, może zdarzyć się, że sprzedający okaże się osobą nader uczciwą i nie wykorzysta naszego potknięcia, kiedy czegoś tam nie przewidzimy i nie dojdzie w ustalonym terminie do zawarcia umowy ostatecznej. Ale po co mamy takie ryzyko ponosić?
Warto tu jeszcze nadmienić, że zdecydowanie mocniej zabezpiecza interesy strony kupującej umowa przedwstępna zawarta w formie akty notarialnego. Ale – jak widzę z mojej praktyki – zbyt często strony idą na łatwiznę i omijają na tym etapie notariusza. A to znowu wiąże się z dużym ryzykiem dla strony kupującej.
Krzysztof OPPENHEIM: ekspert finansowy oraz od rynku nieruchomości, specjalizujący się m.in. w kredytach hipotecznych, związany z bankowością od 1993 r. Od lipca 2016 roku prowadzi także kancelarię antywindykacyjną, o specjalnościach: upadłość konsumencka, oddłużanie, pomoc zadłużonym przedsiębiorcom, spory „frankowe”. Więcej informacji na: www.oppen-kredyt.pl oraz www.krzysztofoppenheim.pl